?מה המשמעות של שלבי הבנייה השונים

אקט 14 ,15 ו-16 הינם השלבים העיקריים שאותם עוברת הבנייה לפני שהנכס מועבר לבעליו החדשים. מטרת החלוקה לשלושת השלבים הללו נעשת על מנת לשלוט על כל תהליכי המשנה בצורה מרוכזת ולהבטיח כי סוגים מסוימים של עבודות בנייה והתקנה יבוצעו בהתאם לחקיקה הקיימת בבולגריה.


אקט 14 הוא הצעד הראשון בבקרת עבודות הבנייה, למעשה אקט 14 הוא מסמך שמונפק  על-ידי עיריית העיר סופיה כאשר הבניין הגיע לשלב של  "בנייה גסה". באופן מעשי "בנייה גסה"  משמעותה שהקמתו של שלד של הבניין, הקירות, המחיצות והגג הושלמו.

השלב הבא הינו אקט 15, זהו מסמך חתום על ידי הגורמים המוסמכים בועדה העירונית המאשר כי הבניין הושלם במלואו. אקט 15 קובע את התאמתו של מתקן הבנייה לשימוש והפעלה וחתימתו מהווה אישור לכך שהבנייה תואמת לחלוטין את הפרויקטים שאושרו. בשלב זה מונח מגוון מערכות התשתית המוחבאות לרוב בתוך המבנה שמשמשות את דיירי הבניין לצרכיהם היום יומיים. בנוסף, בשלב זה מתבצעת התקנת החלונות ודלתות הכניסה בכל החלקים המיועדים בבניין.

השלב האחרון הינו אקט 16, הידוע גם בשם "הרשאה לשימוש" והוא ההיתר הרשמי והסופי לשימוש בבניין. היתר הפעלה זה הוא הפעולה הסופית של כל בנייה והוא מאשר כי המתקן פעיל וראוי לאיכלוס ומחייה. בשלב זה תשתיות הבניין מחוברות למקורות החשמל והמים.

 

?מה מצב הדירה בגמר הבנייה

הדירות מוצעות למכירה במצב "גמר שחור" או "גמר ראשוני"  שהוא שלב בו משטחי החלל מוכנים לעיצובם הסופי – "גמר מלא". בדירת "גמר שחור" בוצעו עבודות שפכטל ומותקנים כל תשתיות החשמל והחוטים, צינורות המים והאינסטלציה, החלונות ותעלות מיזוג האוויר. חלל הדירה מוכן לעבודות גימור ועיצוב סופי. שירותי השיפוץ והעיצוב הקוסמטי של הדירה מתבצעים לפי בקשותיו ודרישותיו של הקונה.

על מנת להשכיר את הנכס יש צורך בשיפוץ סטנדרטי – קרא עוד ב"שיפוץ, השבחה והשכרת הנכס".
מכירת הנכס איננה מחוייבת בביצוע שיפוץ  בדירה – קרא עוד ב
"מכירת הנכס".

 

?מתי מתבצע רישום הנכס בטאבו

לאחר קבלת ההרשאה לשימוש במבנה (אקט 16) מתבצע רישום הנכס על שמו של הקונה בהתאם לחוזה קנייה-מכירה של הנכס. הקונה רשאי לבדוק את שלמות העבודות הסופיות שסוכמו ובוצעו על פי חוזה הרכישה.

 

שיפוץ, השבחה והשכרת הנכס

במסגרת שירותי המשרד מוצע לרוכש ביצוע עבודות שיפוץ והשבחת הנכס מטעם חברת הקבל"ן. רשימת עבודות זו מוסכמת באופן פרטני עם הרוכש בהתאם לדרישותיו ורצונותיו הפרטיים.

השכרת הנכס הינה אחת האפשרויות לקבלת תשואה מההשקעה. על מנת להוציא את הנכס להשכרה יש צורך להביא את הדירה למצב מחייה, כפי שהוזכר בחלק "מה מצב הדירה בגמר הבנייה?". שיפוץ סטנדרטי של הדירה מבטיח את איכלוס הדירה על ידי שוכרים ומהווה תנאי הכרחי לכך. השיפוץ הסטנדרטי כולל בין השאר: סיוד, ריצוף, שיפוץ וגימור מלא של חדרי האמבטיה והשירותים, קרמיקה, התקנת ברזים, כיורים ואסלות, הצבת דלתות פנים, עבודות חשמל והתקנת רדיאטורים למערכת חימום מרכזית.

הסטנדרט הבולגרי המקובל להוצאת דירה לשכירות כולל השבחה מינימלית של הדירה על-ידי הצבת מטבח, מקרר, מכונת כביסה, אביזרים לחדר אמבטיה, מנורות ווילונות. השבחה זו הינה שרות נוסף שמציע המשרד לקהל לקוחותיו והוא כולל בקרה ופיקוח על משלוח המוצרים והתקנתם.  

לאחר ביצוע השיפוץ וההשבחה כמפורט לעיל, הדירה מוכנה לאכלס שוכרים. גובה התשואה החודשית מהשכרת הדירה תלוי בשטחה, לדוגמא: דירת 55 מ"ר נטו מועמדת להנבה של 300-350 יורו לחודש.

 

מכירת הנכס

מכירת הנכס הינה האפשרות השניה לקבלת תשואה מההשקעה. המכירה יכולה להתבצע לאחר ההגעה לאקט 16 ולאחר העברת הבעלות על שמו של הרוכש. צוות המשרד מלווה ועוזר ללקוח בתהליך מציאת הקונים והצבת הנכס למכירה לקהל הכללי והמקומי בפרט.

 

מכירת הנכס איננה מותנת בביצוע עבודות שיפוץ והשבחה ויכולה להתבצע איתם או בלעדיהם. חשוב לציין כי עליית ערכו של הנכס תלויה באופו ישיר בשלב הבנייה וכי דירה שנרכשה בעודה בשלבי הבנייה מעלה את ערכה באופן מיידי עם הגעתה לאקט 16, ולכן ביצוע שיפוץ והשבחה אינם מהווים תנאי הכרחי לקבלת תשואה ממכירה. אך עם זאת, חשוב לומר כי נכס אשר עבר שיפוץ והשבחה והינו מועמד מלא להשכרה מעלה בזאת עוד יותר את ערכו העצמי וכיוצא מכך את התשואה הפוטנציאלית ממכירתו.

 

פריסת התשלומים

התשלום הראשוני שאותו מבצע הלקוח בהתאם לחוזה הרכישה, נמסר כדמי שיריון הדירה לזכותו של הקונה ולשם הסרת הדירה מרשימת הדירות המוצעות למכירה.

התשלום השני מתבצע יחד עם חתימת חוזה הרכישה וגובהו נע בין 30% עד 50% ממחירו של הנכס הנרכש, כאשר הסכום כולל את דמי השיריון ששולמו ע"י הלקוח.

סכומם המדויק של שני תשלומים הראשונים נקבע לפי התקדמות שלבי הבנייה ולפי הפרויקט הנבחר.

פריסת שאר התשלומים עד להגעה לאקט 16 ניתנת למשא ומתן מול חברת הקבל"ן ומתבצעת באופן פרטני מול כל לקוח ולקוח. בהגעת הבניין לאקט 16, התשלום על הנכס צריך להיות מושלם ל 100% ממחיר העסקה.

במידה והלקוח מעוניין לרכוש את הנכס לאחר הגעתו לאקט 16, תשלום העסקה מתבצע באופן אחיד ומלא (100% ממחיר העסקה) ואיננו ניתן לפריסה.

 

?מה הן ההוצאות הנלוות

ההוצאה הנלוות הראשונה במסגרת הרכישה היא התשלום לנוטריון בעת רישום הנכס בטאבו על שמו של הרוכש העומד על 4% ממחיר עסקת הרכישה. הוצאה זו הינה תנאי הכרחי להשלמת עסקת הרכישה והעברת הבעלות.
 

ההוצאה הבאה היא תשלום הארנונה המתבצע אחת לשנה על-ידי הבעלים של הנכס בין אם הנכס מושכר או נותר ללא דיירים. התשלום נע בין 100 ל-150 יורו בהתאם לשטח המרובע של הדירה.

באקט 16 חברת הקבל"ן מתקינה בנכס מוני מים וחשמל ובעל הנכס נושא על עצמו את התשלום על התקנה זו. המחיר הממוצע להתקנה הינו 150 יורו למונה.

לאחר אספת דיירים קולקטיבית נבחרות חברות האבטחה והניקיון שיספקו את שירותיהם בבניין ולאחר מכן נקבע גובה דמי ועד הבית החודשיים. סכום זה נע בממוצע בין 30 ל- 35 יורו לחודש. במידה והדירה מושכרת, השוכרים נושאים בתשלום חודשי זה ובמידה והדירה נותרה ללא דיירים התשלום הוא באחריותו של בעל הנכס.

באותה האספה נבחרת החברה שתספק את החימום המרכזי לבניין. בעלי הדירה המעוניינים להתחבר למערכת זו משלמים בממוצע 200 יורו באופן חד פעמי להתקנת מונה מים חמים. ההוצאה הינה אופציונלית ואינה חובה.

במידה והדירה מושכרת, השוכרים הם אלו שמשלמים את שאר החשבונות השוטפים לחודש. במידה והדירה נותרת ללא דיירים, בעל הנכס מחויב בתשלום הארנונה אחת לשנה ובתשלומים חודשיים של דמי ועד הבית ודמי טיפול לחברת החשמל בלבד.

 

ניהול אחזקת הנכס

במידה והרוכש מעוניין להעמיד את דירתו לשכירות אנו מציעים ללקוחותינו שירותי אחזקה מלאים של הנכס שלהם על ידי סוכנים מקצועיים מטעם החברה.

הסוכנים פועלים בשטח מדינת בולגריה והינם אחראיים על איתור שוכרים קבועים והשכרת הדירה לטווח ארוך ובמחיר המתאים לבעל הדירה. מסגרת שירותים אלו מוצהרת בחוזה נפרד הנחתם מול הסוכן שבו מסוכמת התשואה החודשית שאותה מקבל בעל הדירה לחשבונו וכמו כן הצהרה מפורשת של הסוכן על לקיחת אחריות מלאה על ניהול אחזקת הנכס. התשואה החודשית מופיע בחוזה בתור "סכום נטו" שאותו מקבל הבעלים לאחר ניכוי דמי הטיפול של הסוכן.

 

גובה התשואה החודשית מהשכרת הדירה תלוי בשטחה, לדוגמא: דירת 55 מ"ר נטו מועמדת להנבה של 300-350 יורו (נטו) לחודש.

 

?מה כולל הליווי האישי של משרד אובליה 2 

צוות המשרד מורכב מיועצים ואנשי מקצוע עם ניסיון רב בשוק הנדל"ן הבולגרי הנמצאים בישראל. באשר לליווי האישי של משרדינו, המטרה המרכזית שלנו היא לספק תחושת ביטחון, שקט נפשי ואת שביעות רצונו של הלקוח מרכישתו. אנו צועדים לקראת מטרה זו דרך ליווי צמוד של הלקוחות מרגע קבלת ההחלטה, בכל תהליך ניהול המשא ומתן מול חברת הקבל"ן ,עד לסגירה וחתימה על חוזי רכישה והוצאת הנכס להשכרה ומעבר לכך. לפי בקשת הלקוח וכשירות נוסף אנו אף יכולים להביע נוכחות פיזית מלאה יחד איתו בכל שלבי העסקה, בפגישות ובחתימת החוזים מול כל הגורמים הרלוונטיים בבולגריה.

ההסברה, הייעוץ ופריסת המידע באופן שקוף וברור הינן פעילויות בלתי פוסקות במסגרת ההתנהלות מולנו. אנו שואפים לכך שההחלטה שלכם לבצע השקעה זו תגרום לכם למקסימום נוחות ושביעות רצון ולא תהווה מטרד נפשי. ולכן, מגוון השירותים שלנו גולש הרבה מעבר לליווי עד לסגירת החוזה - לקוחות המעוניינים להוציא את הנכס שלהם להשכרה מקבלים מאיתנו מענה מלא בכל הנוגע לשיפוץ, להשבחה ולניהול אחזקת הנכס, ובמידה והלקוח מעוניין למכור את הנכס אנו פועלים בכל האפיקים הזמינים לנו למציאת קונים מהאוכלוסייה המקומית והגלובלית לטובת מטרה זו.

לקביעת פגישת ייעוץ 
055-9720005
 © כל הזכויות שמורות לאובליה 2- השקעות נדל"ן סופיה, בולגריה 
Up_Button.png